Hausverwaltungssoftware Vergleich 2026 – 4 Tools im Praxistest

Hinweis: Dieser Artikel enthält Affiliate-Links (gekennzeichnet mit *). Wenn du über einen dieser Links testest oder buchst, erhalte ich eine Provision – für dich ändert sich der Preis nicht. Ich empfehle ausschließlich Tools, die ich selbst getestet habe. Angaben ohne * sind redaktionell unabhängig. (Pflichtangabe gem. § 5a UWG)

Neulich hat mich ein Vermieter mit 75 Einheiten und vier Mehrfamilienhäusern gefragt, welche Hausverwaltungssoftware er nehmen soll. Er hatte gerade trusted.de und digital-affin.de verglichen und war verwirrt: Beide Testsieger passten nicht zu seiner Situation.

Ich kenne das Problem. Es gibt über 60 Hausverwaltungssoftwares auf dem Markt – und fast alle Vergleiche sortieren nicht danach, was wirklich entscheidend ist: die Größe deines Portfolios.

Ein Vermieter mit drei Wohnungen braucht etwas anderes als einer mit 75 Einheiten. Deshalb gibt es hier keine “beste Software überhaupt” – sondern eine ehrliche Empfehlung nach deiner Situation.

Kurzantwort: Meine Empfehlung nach Portfolio-Größe

Dein Portfolio	Empfehlung	Kosten ab
1–5 Einheiten	objego* (Basics kostenlos) oder Excel	kostenlos / 7,95 €/Mon.
5–30 Einheiten	immocloud*	4,99–25,99 €/Mon.
30–100 Einheiten	immocloud* oder Nahaus*	25,99–99 €/Mon.
100+ Einheiten	Immoware24	ab 15 € + 0,29 €/Einheit

Was ich von einer Hausverwaltungssoftware erwarte

Bevor ich die vier Kandidaten vorstelle: Hier sind meine sechs Kriterien – aus der Praxis, nicht vom Schreibtisch.

1. Nebenkostenabrechnung – Funktioniert sie wirklich rechtssicher, oder muss ich die Zahlen am Ende doch selbst korrigieren?

2. Zahlungseingangs-Kontrolle – Automatischer Bankabgleich ist kein Nice-to-have. Wer wissen will, ob die Miete überwiesen wurde, braucht das täglich.

3. Dokumentenverwaltung – Finde ich im Februar die Rechnung vom Mai? Kann ich Dokumente mit Mietern teilen?

4. DATEV-Export – Mein Steuerberater arbeitet mit DATEV. Excel-Exporte kosten uns beide Zeit und Geld.

5. Bedienbarkeit – Kann ich die Software nach einem Samstagnachmittag produktiv nutzen, oder brauche ich Schulungen?

6. Preis-Leistung – Was kostet mich das pro Einheit wirklich? Monatlich, jährlich, bei Skalierung?

Falls du erstmal nur die Nebenkostenabrechnung brauchst: Meine kostenlose Excel-Vorlage für die NK-Abrechnung reicht für den Einstieg vollkommen aus.

Die vier Kandidaten im Überblick

objego – Die einfachste Lösung

Für wen: Private Vermieter mit 1–70 Einheiten (am besten bis 20)

objego gehört zur ista SE und wurde 2020 speziell für private Vermieter entwickelt. Das merkt man: Die Software ist konsequent auf Einfachheit optimiert.

Preise: Basics dauerhaft kostenlos | Verwaltung 7,95 €/Mon. | NK-Tool +0,95 €/Einheit/Mon.
Stärke: Beste NK-Abrechnung für kleine Portfolios, Anlage V-Vorbereitung, intuitiv wie keine andere
Schwäche: Kein DATEV-Export, kein Mieterportal, wird ab ~30 Einheiten durch das 0,95 €/Einheit-Modell teuer
Testphase: Basics dauerhaft kostenlos

→ objego kostenlos starten* – kein Abo, keine Kreditkarte

immocloud – Der Allrounder für private Vermieter

Für wen: Private Vermieter & kleine Hausverwaltungen, 1–50+ Einheiten

immocloud ist aktuell der Testsieger bei trusted.de (Note 1,1) und das aus gutem Grund: Es ist die modernste Komplettlösung in diesem Segment.

Preise: Starter 4,99 €/Mon. (5 Einh.) | Manager 13,99 € (15) | Manager Pro 25,99 € (30) | Investor 39,99 € (50) | ab 50 Einheiten auf Anfrage
Stärke: Automatischer Bankabgleich, Mieterportal, DATEV-Export (seit 2025), App für iOS/Android, modernes UI
Schwäche: Kein direkter API-Zugang, bei sehr großen Portfolios unübersichtlich
Testphase: 45 Tage kostenlos testen

→ immocloud 45 Tage kostenlos testen* – keine Kreditkarte, jederzeit kündbar

Nahaus – Der Newcomer mit Substanz

Für wen: Hausverwaltungen & Vermieter ab ~25 Einheiten

Nahaus wurde von einem Family Office gegründet, das selbst über 1.000 Einheiten verwaltet. Das merkt man: Hier hat jemand gebaut, was er selbst gebraucht hätte.

Preise: Starter 24,90 €/Mon. (25 Einh.) | Pro 49,90 € (50) | Enterprise ab 99 € (50+, 60 Tage Test)
Stärke: KI-Features (Nahaus AI für Vertragsprüfung & Korrespondenz), Mietvertragsgenerierung, Banking-Integration, starker Support
Schwäche: Jung am Markt, weniger Nutzerbewertungen als etablierte Anbieter, höherer Einstiegspreis
Testphase: 30 Tage (Enterprise: 60 Tage)

→ Nahaus 30 Tage kostenlos testen* – KI-Features inklusive, kein Risiko

Immoware24 – Das Profi-Tool

Für wen: Professionelle Hausverwaltungen, 50–3.000+ Einheiten

Immoware24 gibt es seit 2008/2013 und ist bei Profi-Hausverwaltungen weit verbreitet. Der Funktionsumfang ist unübertroffen – der Lernaufwand leider auch.

Preise: 15 €/Mon. Grundgebühr + ab 0,29 €/Einheit/Mon. | 12 Monate Mindestlaufzeit
Stärke: Vollständige DATEV-Schnittstelle, WEG + Miet + SEV in einem System, Belegtransfer E898, Mahnwesen
Schwäche: Design aus den 2000ern, steile Lernkurve, kein Tutorial, gefühlt wie Excel in einem anderen Gewand
Testphase: 30 Tage mit Musterdaten

→ Immoware24 30 Tage testen – kein Affiliate-Programm, Direktlink

Preisvergleich – Was kostet die Software wirklich?

Zahlen statt Werbeversprechen. So sieht die monatliche Kostenbelastung nach Portfolio-Größe aus:

Software	5 Einheiten	15 Einheiten	30 Einheiten	50 Einheiten	75 Einheiten
objego (Verwaltung + NK)	12,70 €	22,20 €	36,45 €	55,45 €	79,20 €
immocloud	4,99 €	13,99 €	25,99 €	39,99 €	Anfrage
Nahaus	–	24,90 €	49,90 €	49,90 €	ab 99 €
Immoware24	16,45 €	19,35 €	23,70 €	29,50 €	~36,75 €

Was die Tabelle zeigt: objego wird bei vielen Einheiten überraschend teuer – das 0,95 €/Einheit-Modell summiert sich. Immoware24 ist pro Einheit am günstigsten, aber nur sinnvoll, wenn du den Einarbeitungsaufwand einplanen kannst. immocloud trifft das Mittelfeld am besten.

Praktischer Hinweis: Diese Kosten sind als Werbungskosten von den Mieteinnahmen absetzbar (§ 9 EStG). Den Beleg aufheben.

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Vergleich im Detail

Nebenkostenabrechnung

Das Herzstück jeder Hausverwaltungssoftware – und wo die Unterschiede am deutlichsten sind.

objego hat hier die beste UX für kleine Portfolios. Der Prozess ist geführt, du brauchst ca. 30 Minuten für eine vollständige Abrechnung, und das Ergebnis ist rechtssicher. Für 1–20 Einheiten kaum zu schlagen.

immocloud verspricht “5 Minuten” – das stimmt tatsächlich, wenn die Verbrauchsdaten bereits gepflegt sind. Der Bankabgleich macht die Vorbereitung deutlich schneller.

Nahaus automatisiert die NK-Abrechnung mit Zählerverwaltung und Banking-Integration, was bei größeren Portfolios echte Stunden spart.

Immoware24 bietet die mächtigste Abrechnung, inklusive WEG-Verwaltung. Wer komplexe Abrechnungen mit Sonderumlagen braucht, kommt hierher.

Zahlungseingangs-Kontrolle und Banking

Wer wissen will, ob alle 15 Mieter ihre Miete gezahlt haben, braucht automatischen Bankabgleich – oder verbringt jeden Monat 2 Stunden mit dem Online-Banking.

immocloud und Nahaus bieten echte Banking-Integration mit automatischer Zuordnung. Eingehende Überweisungen werden den richtigen Mietern zugeordnet. Das ist in der Praxis Gold wert.

objego hat eine Bankanbindung, aber weniger automatisierte Zuordnung.

Immoware24 bietet ein vollständiges Mahnwesen, aber die Banking-Integration ist weniger modern als bei den Neueren.

DATEV-Export

Ein K.-o.-Kriterium, wenn du mit einem Steuerberater arbeitest: Fast alle deutschen Steuerberater nutzen DATEV. Wer ihnen Excel-Tabellen schickt, zahlt für manuellen Übertragungsaufwand – mit.

immocloud: DATEV-Export vorhanden ✅ (seit 2025 stabil)
Immoware24: Vollständige DATEV-Schnittstelle ✅ (historische Stärke)
Nahaus: Buchhaltungsexport vorhanden, DATEV-Status vor Kauf klären
objego: Anlage-V-Vorbereitung ✅, aber kein DATEV-Export ❌

Dokumentenverwaltung

immocloud bietet ab dem Manager-Tarif unbegrenzten Speicher und die Möglichkeit, Dokumente direkt mit Mietern zu teilen. Nahaus hat ein zentrales Dokumentenmanagementsystem. objego ist im Basic-Tarif auf 1.000 MB begrenzt (unbegrenzt im Premium). Immoware24 hat ein professionelles DMS mit fertigen Vorlagenwerken.

Bedienbarkeit

Das subjektivste Kriterium – und das entscheidendste für die Nutzung in der Praxis.

Software	Einarbeitung	Wertung
objego	Ein Nachmittag	⭐⭐⭐⭐⭐
immocloud	1–2 Tage	⭐⭐⭐⭐
Nahaus	1–2 Tage	⭐⭐⭐⭐
Immoware24	2–4 Wochen	⭐⭐

Immoware24 bekommt auf trusted.de explizit den Hinweis “Einarbeitung ist enorm”. Das ist kein Bug, das ist ein Feature – wenn du professioneller Hausverwalter bist. Für private Vermieter ist es ein Problem.

Meine ehrliche Empfehlung – nach Vermieter-Typ

Du hast 1–5 Einheiten: objego oder Excel

Sei ehrlich: Zahlt sich Software wirklich aus, wenn du drei Wohnungen hast?

Rechne kurz: Eine NK-Abrechnung dauert mit meiner Excel-Vorlage etwa zwei Stunden. Wenn du das einmal pro Jahr machst, lohnt sich Software erst ab dem Punkt, wo du mehr als ca. 2–3 Stunden pro Monat für die Verwaltung aufwendest.

Falls du trotzdem starten willst: objego Basics ist dauerhaft kostenlos. Kein Risiko, kein Abo.

→ objego kostenlos starten* – dauerhaft free, kein Abo

Du hast 5–30 Einheiten: immocloud

Das ist meine klare Empfehlung für den typischen privaten Vermieter in diesem Bereich.

Warum? Weil der automatische Bankabgleich alleine schon mehrere Stunden pro Monat spart. Dazu DATEV-Export für den Steuerberater, ein ordentliches Mieterportal für die Kommunikation, und eine App, die tatsächlich funktioniert.

Die 45-Tage-Testphase ist lang genug, um eine echte NK-Abrechnung durchzuführen und zu sehen, ob es zu dir passt.

→ immocloud 45 Tage kostenlos testen* – keine Kreditkarte, jederzeit kündbar

Du hast 30–100 Einheiten: immocloud oder Nahaus

Hier teilt sich die Empfehlung:

→ Nahaus*, wenn dir moderne UI, KI-Features und schnelle Einarbeitung wichtig sind. Besonders interessant, wenn du auch Mietverträge direkt in der Software erstellen willst.

→ immocloud*, wenn du bereits mit immocloud arbeitest und skalierst. Der Tycoon-Tarif ab 50 Einheiten ist individuell – direktes Gespräch lohnt sich.

→ Immoware24, wenn WEG-Verwaltung ein Thema ist. Dann führt ab dieser Größe kaum ein Weg vorbei.

Mein Rat: Beide testen (immocloud 45 Tage, Nahaus 30 Tage) und mit echten Daten vergleichen.

Du hast 100+ Einheiten: Immoware24

Ab dieser Größe ist Immoware24 der Standard unter professionellen Hausverwaltungen in Deutschland. Die Kombination aus vollständiger DATEV-Schnittstelle, WEG + Miet + SEV in einem System und 15+ Jahren Weiterentwicklung ist kaum zu schlagen.

Einarbeitungszeit einplanen: Realistisch sind 2–4 Wochen, bis das Team produktiv arbeitet. Am besten nicht mitten in der NK-Saison (Oktober–Januar) umstellen.

→ Immoware24 30 Tage testen – kein Affiliate, Direktlink

Du bist dir unsicher, welche Software zu deiner Situation passt? Mach den VermieterSmart Digitalisierungs-Check – 3 Minuten, kostenlos, und du bekommst eine Empfehlung basierend auf deinem konkreten Portfolio.

Was alle Tools gemeinsam haben – und warum ich selbst etwas baue

Nach diesem Vergleich fällt mir etwas auf, das ich dir nicht verschweigen will.

Alle vier Tools sind Verwaltungstools. Keines ist ein Automatisierungstool.

Konkreter: Sie helfen dir, Mieten zu verwalten, NK-Abrechnungen zu erstellen und Dokumente zu speichern. Was sie nicht können:

Eingehende Handwerker-Rechnungen automatisch klassifizieren und ablegen
Mängelmeldungen von Mietern per Formular erfassen, ticketen und weiterverarbeiten
Den Belegfluss so organisieren, dass der Steuerberater am Monatsende alles strukturiert bekommt – ohne dass du manuell eingreifst

Das ist kein Vorwurf an die Software-Anbieter – sie haben ihre Zielgruppe und treffen sie gut. Aber genau diese Lücke ist der Grund, warum ich an VermieterSmart arbeite: einer Lösung für Vermieter mit 1–30 Einheiten, die Verwaltung mit automatisiertem Belegfluss, KI-gestützter Klassifizierung und DATEV-Export verbindet. Ich teste sie gerade als Familien-Pilot an unseren eigenen Einheiten. Mehr dazu im Artikel Vermietung digitalisieren.

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Häufige Fragen

Welche Hausverwaltungssoftware ist die beste für private Vermieter?

Für 5–30 Einheiten: immocloud. Für 1–5 Einheiten: objego oder Excel. Für 50+ Einheiten: Immoware24 oder Nahaus. Die “beste” Software hängt immer von der Portfoliogröße ab.

Kann ich Hausverwaltungssoftware von der Steuer absetzen?

Ja. Kosten für Hausverwaltungssoftware sind Werbungskosten (§ 9 EStG) und reduzieren deine Mieteinnahmen steuerlich. Beleg aufheben – das geht auch digital.

Brauche ich eine Software oder reicht Excel?

Bis 3–5 Einheiten reicht Excel oft vollständig aus. Ab 10 Einheiten fängt Software an, echte Zeit zu sparen – vor allem beim Bankabgleich und der Dokumentenverwaltung.

Was ist der Unterschied zwischen Mietverwaltung und WEG-Verwaltung?

Mietverwaltung = du verwaltest Mietverhältnisse in deinen Objekten. WEG-Verwaltung = du verwaltest eine Eigentümergemeinschaft (z.B. als externer Hausverwalter). objego und immocloud sind nur für Mietverwaltung. Immoware24 kann beides.

Wie lange dauert die Umstellung auf eine neue Software?

1–3 Tage für kleine Portfolios. 1–2 Wochen für 30–50 Einheiten. 2–4 Wochen für 100+ Einheiten. Wichtig: Nicht in der NK-Saison (Oktober–Januar) umstellen.

Fazit

Die beste Hausverwaltungssoftware ist die, die du tatsächlich nutzt.

Für private Vermieter mit 5–30 Einheiten ist immocloud aktuell die rundeste Lösung: modernes UI, automatischer Bankabgleich, DATEV-Export, Mieterportal. Die 45-Tage-Testphase ist lang genug für einen echten Test mit eigenen Daten.

Für den Einstieg mit 1–5 Einheiten reicht objego Basics kostenlos. Für professionelle Hausverwaltungen ab 100 Einheiten führt kaum ein Weg an Immoware24 vorbei.

Alle Testlinks:

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Nahaus 30 Tage testen* (Affiliate-Link)
Immoware24 30 Tage testen (kein Affiliate-Programm, Direktlink)

Ich dokumentiere gerade, was eine Hausverwaltungslösung für private Vermieter wirklich können müsste – und was ich daraus baue. Wenn dich das interessiert, trag dich in die Liste ein. Kein Spam, kein Hype – nur Praxis.