Mieterhöhung durchsetzen 2026 – Vorlage, Fristen, Schritt-für-Schritt

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Einzelfällen wende dich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder den örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein. Stand: Juni 2026.

Die meisten Mieterhöhungen scheitern nicht am Betrag — sondern an der Durchführung. Ein fehlender Mietspiegel-Verweis, ein falsch berechneter Drei-Jahres-Zeitraum, oder ein Anschreiben nur an eine von zwei Personen im Mietvertrag: Schon ist das gesamte Erhöhungsverlangen unwirksam.

Dabei ist eine formell korrekte Mieterhöhung kein Hexenwerk. Du brauchst die richtige Vorbereitung, die richtigen Angaben — und die Geduld für den Prozess.

Wann darf man als Vermieter die Miete erhöhen?

Für private Vermieter im freien Wohnungsmarkt gibt es drei Wege zur Mieterhöhung. Welcher zutrifft, hängt vom Mietvertrag ab.

1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) — der Standardfall

Das ist der Weg, den die meisten Vermieter gehen. Du passt die Miete an das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete an — aber nicht darüber hinaus, und immer innerhalb der Kappungsgrenze.

Voraussetzungen:

Das Erhöhungsverlangen kann frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden
Die Miete muss zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens mindestens 15 Monate unverändert sein (die sogenannte 15-Monats-Sperrfrist)
Die neue Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht
Die Kappungsgrenze (20 % oder 15 % in drei Jahren) wird eingehalten

2. Staffelmiete (§ 557a BGB)

Die Erhöhung ist bereits im Mietvertrag vereinbart — zu einem bestimmten Zeitpunkt steigt die Miete automatisch um einen festgelegten Betrag. Kein Anschreiben nötig, keine Zustimmung des Mieters erforderlich.

Achtung: Während eine Staffelmiete läuft, darf keine zusätzliche Anpassung nach § 558 BGB vorgenommen werden.

3. Indexmiete (§ 557b BGB)

Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Wenn du anpassen willst, musst du das in Textform erklären — mit altem und neuem Indexstand sowie dem Erhöhungsbetrag in Euro.

Mietpreisbremse beachten: In vielen deutschen Städten gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei laufenden Mietverhältnissen gilt stattdessen die Kappungsgrenze (§ 558 BGB).

Die Kappungsgrenze — der häufigste Rechenfehler

Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark die Miete innerhalb von drei Jahren steigen darf.

Grundregel (§ 558 Abs. 3 BGB): Maximal 20 Prozent in drei Jahren.

Ausnahme für angespannte Wohnungsmärkte: In Gemeinden, in denen die Landesregierung eine entsprechende Verordnung erlassen hat, gilt eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Das betrifft viele Großstädte und Ballungsräume — Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart und zahlreiche weitere. Prüfe das konkret für deinen Standort.

Der häufige Rechenfehler: Die Kappungsgrenze bezieht sich auf die Miete vor drei Jahren — nicht auf die aktuelle Miete. Du musst also rückrechnen: Wie hoch war die Miete exakt vor drei Jahren? Wenn sie seitdem schon erhöht wurde, wird die verbleibende Grenze kleiner.

Rechenbeispiel:

Aktuelle Nettokaltmiete: 700 €
Miete vor drei Jahren: 660 €
Ortsübliche Vergleichsmiete: 810 €
Kappungsgrenze: 15 %

Maximale Erhöhung (15 % von 660 €): 99 €
Neue Miete maximal: 660 € + 99 € = 759 €
Vergleichsmiete liegt darüber, begrenzt also nicht weiter

Ergebnis: Du darfst auf maximal 759 € erhöhen — nicht auf 810 €, weil die Kappungsgrenze früher greift.

In drei Jahren kannst du dann erneut erhöhen — wieder um maximal 15 % beziehungsweise 20 % der dann geltenden Miete, solange die Vergleichsmiete nicht überschritten wird.

Welche Begründungsmittel sind zulässig?

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB muss begründet sein. Die Begründung muss dem Mieter ermöglichen, die Berechtigung der Erhöhung selbst zu prüfen. Folgende Mittel sind zulässig (§ 558a Abs. 2 BGB):

1. Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB)

Das ist die sicherste und am meisten anerkannte Grundlage. Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde anerkannt.

Wenn für deine Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel existiert, musst du ihn in deinem Erhöhungsschreiben benennen (§ 558a Abs. 3 BGB). Ignorierst du das und nennst stattdessen Vergleichswohnungen, ist das Verlangen unwirksam.

Den Mietspiegel findest du auf der Website deiner Stadtverwaltung (Suchbegriff: “[Stadtname] Mietspiegel 2025” oder “2026”) — meist als kostenloses PDF. Alternativ helfen dir der örtliche Vermieterverband oder der Mieterbund weiter.

2. Einfacher Mietspiegel

Wenn kein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, kann auch ein einfacher Mietspiegel als Begründung dienen. Er hat weniger Beweiskraft, ist aber zulässig.

3. Sachverständigengutachten

Juristisch am stärksten, praktisch selten genutzt — weil teuer. Bei höherwertigen Objekten oder Streitigkeiten kann ein Gutachten sinnvoll sein.

4. Drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB)

Falls kein Mietspiegel existiert: Du benennst mindestens drei vergleichbare Wohnungen in der gleichen Gemeinde, die zu einer höheren Miete vermietet sind. Die Wohnungen müssen konkret benannt sein (Adresse, Wohnfläche, Ausstattung, Miete) — allgemeine Hinweise reichen nicht.

5. Mietdatenbank

Falls in deiner Gemeinde eine anerkannte Mietdatenbank geführt wird, kann auch diese als Begründung dienen.

Das Ankündigungsschreiben: Pflichtangaben nach §558a BGB

Das Erhöhungsverlangen muss bestimmte Formvorschriften einhalten — fehlt auch nur ein Punkt, ist es unwirksam.

Pflichtangaben

Textform — Brief, E-Mail oder Fax. Mündliche Ankündigungen haben keinerlei rechtliche Wirkung.
Alle Mieter als Empfänger — Bei mehreren Personen im Mietvertrag (Ehepaare, WGs) muss das Schreiben an alle adressiert sein. Nur an einen zu schreiben macht das Verlangen unwirksam.
Bisherige Nettokaltmiete — Immer die Nettokaltmiete ohne Nebenkosten, nicht die Warmmiete.
Neue Nettokaltmiete — Als konkreter Eurobetrag, nicht nur als Prozentzahl.
Begründung — Konkreter Verweis auf den Mietspiegel (Feld/Spanne) oder die gewählte Alternative.
Einordnung in den Mietspiegel — Welches Rasterfeld trifft auf die Wohnung zu? Baujahr, Lage, Ausstattung — das muss konkret sein.
Zustimmungsfrist — Der Mieter hat bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit zuzustimmen, der auf den Zugang des Schreibens folgt.

Häufige Formfehler

Diese Fehler machen das Erhöhungsverlangen in der Praxis am häufigsten unwirksam:

❌ Nur an einen von zwei Mietern adressiert
❌ Bruttomiete statt Nettokaltmiete als Basis
❌ Kein konkreter Mietspiegel-Verweis
❌ Kappungsgrenze nicht beachtet oder falsch berechnet
❌ Erhöhung rückwirkend gefordert (geht nicht!)
❌ Mündliche Erhöhung (“Ich hab dem Mieter gesagt…”)

Mustervorlage Mieterhöhungsschreiben

[Dein Name und Adresse]

An
[Name aller Mieter]
[Adresse der Mietwohnung]

[Ort, Datum]

Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB

Sehr geehrte/r [Name],

für die von Ihnen bewohnte Wohnung in [Straße, Hausnr., PLZ Ort, Etage/Lage] verlange ich hiermit Ihre Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete.

Bisherige Nettokaltmiete: [Betrag] € monatlich
Neue Nettokaltmiete: [Betrag] € monatlich (gültig ab [Monat Jahr])

Begründung:
Die Erhöhung orientiert sich am qualifizierten Mietspiegel der Stadt [Stadtname], Stand [Jahr]. Ihre Wohnung ist einzuordnen in [Spalte/Zeile/Feld des Mietspiegels: z.B. “Baujahr 1975–1990, gute Ausstattung, Innenstadtlage”]. Die dort ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete beträgt [X,XX] €/m². Bei einer Wohnfläche von [X] m² ergibt sich eine ortsübliche Monatsmiete von [Betrag] €.

Die Kappungsgrenze von [15/20] % innerhalb von drei Jahren wird eingehalten. Die Nettokaltmiete betrug am [Datum vor drei Jahren] [Betrag] €; die zulässige Erhöhung beträgt daher maximal [Betrag] €.

Zustimmungsfrist:
Ich bitte Sie um Ihre Zustimmung bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang dieses Schreibens, d.h. bis spätestens [konkretes Datum].

Die erhöhte Miete ist ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang dieses Schreibens zu zahlen (§ 558b Abs. 1 BGB).

Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]

Wichtig beim Versand: Schick das Schreiben per Einwurfeinschreiben oder lass den Zugang anderweitig dokumentieren (Zeuge bei persönlicher Übergabe). Der Zugang bestimmt die Frist — bei Einwurfeinschreiben gilt als Zugang in der Regel der nächste Werktag nach dem Einwurf.

Fristen und Zustimmungsrechte des Mieters

Nach Zugang deines Schreibens hat der Mieter bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, zuzustimmen (§ 558b Abs. 1 BGB).

Beispiel: Du schickst das Schreiben per Einwurfeinschreiben, Zugang beim Mieter: 10. Juni. Zustimmungsfrist: bis 31. August.

Stimmt der Mieter zu, gilt die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Schreibens. Im Beispiel: ab 1. September.

Wichtig: Du kannst die Erhöhung nicht rückwirkend fordern. Zwischen Zugang des Schreibens und Wirksamkeit liegen immer mindestens zwei volle Monate — das ist gesetzlich so vorgesehen, damit der Mieter Zeit hat, die Berechtigung zu prüfen.

Teilzustimmung: Der Mieter kann einer niedrigeren Erhöhung als von dir verlangt zustimmen. Du kannst das annehmen — oder auf der vollen Erhöhung bestehen und klagen.

Was tun, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Wenn der Mieter ablehnt oder gar nicht antwortet, hast du eine Option: Klage auf Zustimmung (§ 558b Abs. 2 BGB).

Du hast dafür ab Ablauf der Zustimmungsfrist drei Monate Zeit. Verpasst du dieses Zeitfenster, wird dein Erhöhungsverlangen wirkungslos — du müsstest dann von vorne beginnen.

Lohnt sich eine Klage?

Das hängt vom Einzelfall ab. Faustregeln aus der Praxis:

Bei einer Erhöhung von 30–50 € monatlich: Klage deckt sich oft nicht mit dem Aufwand und den Anwaltskosten. Verhandlung suchen.
Bei 100 € monatlich oder mehr: Rechtlich prüfen lassen, oft lohnend.
Bei einem langjährigen guten Mietverhältnis: Ein klärendes Gespräch vorab — oft akzeptiert der Mieter eine gut begründete, moderate Erhöhung ohne Widerstand.

Vor der Klage: Gib dem Mieter noch einmal Gelegenheit, die Begründung zu prüfen. Oft liegt die Ablehnung an mangelndem Verständnis des Mietspiegels — kein böser Wille, sondern Informationsbedarf. Eine kurze Erläuterung kann die Situation auflösen.

Modernisierungsmieterhöhung — der Sonderfall

Wenn du modernisiert hast (nicht nur repariert!), darfst du 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB). Hier gelten eigene Regeln:

Die Kappungsgrenze greift hier nicht — die Modernisierungsumlage kommt obendrauf
Aber: Die Miete darf innerhalb von 6 Jahren durch Modernisierung um maximal 3 €/m² steigen (bei Mieten unter 7 €/m²: maximal 2 €/m²)
Reine Instandhaltung (z. B. kaputte Heizung ersetzen) ist keine Modernisierung

Beispiel: Du tauschst alte Fenster gegen dreifach verglaste (Energieeinsparung = Modernisierung). Kosten: 12.000 €. Davon sind 8 % = 960 € pro Jahr = 80 € pro Monat auf die Miete umlegbar.

Empfohlenes Vorgehen in der Praxis — Schritt für Schritt

Ein sauberer Workflow für die Mieterhöhung sieht so aus:

Mietspiegel prüfen — Aktuelle Version von der Stadtverwaltung holen
Vergleichsmiete ermitteln — Wohnung in die richtige Kategorie einordnen (Baujahr, Lage, Ausstattung)
Kappungsgrenze berechnen — Miete von vor drei Jahren heraussuchen, 15/20 % rechnen
Niedrigeren Wert nehmen — Kappungsgrenze oder Vergleichsmiete, je nachdem was weniger ist
Schreiben aufsetzen — Mit allen Pflichtangaben (siehe Mustervorlage oben)
An alle Mieter adressieren — Nicht vergessen bei WGs oder Ehepaaren
Zugang dokumentieren — Einwurfeinschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen
Fristen notieren — Zustimmungsfrist und Klagefrist im Kalender eintragen
Miete anpassen — Nach Zustimmung die neue Miete im System aktualisieren

Eine gute Hausverwaltungssoftware kann diesen Prozess deutlich vereinfachen. Wenn du nach einem passenden Tool suchst: Unser Vergleich der besten Software für private Vermieter.

VermieterSmart: Mieterhöhungs-Vorlage direkt in der App

Wer seine Mietverhältnisse digital verwaltet, weiß, dass das manuelle Aufsetzen eines Erhöhungsschreibens zwar überschaubar ist — aber Zeit kostet und Fehlerquellen hat.

In VermieterSmart ist eine Mieterhöhungs-Vorlage direkt in der App verfügbar. Du gibst die Mieterdaten, die aktuelle Miete und den Ziel-Betrag ein — die App befüllt das Schreiben mit den korrekten Pflichtangaben und berechnet automatisch die Zustimmungsfrist und das Wirksamkeitsdatum.

Das nimmt zwar nicht die Prüfung des Mietspiegels ab — aber den Rest des Prozesses.

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Checkliste: Mieterhöhung

Sperrfrist eingehalten? (12 Monate seit letzter Erhöhung, 15 Monate Mindestdauer bis Wirksamkeit)
Kappungsgrenze berechnet? (15 % oder 20 % in drei Jahren — welche gilt für deinen Standort?)
Aktuellen Mietspiegel besorgt und korrekt eingeordnet?
Qualifizierten Mietspiegel geprüft — falls vorhanden, Pflicht zur Benennung?
Nettokaltmiete als Basis verwendet (nicht Warmmiete)?
Alle Mieter als Empfänger im Anschreiben?
Zustimmungsfrist korrekt berechnet und angegeben?
Zugang dokumentiert (Einwurfeinschreiben)?
Datum für Klagefrist notiert (3 Monate nach Fristablauf)?

Häufige Fragen

Wie oft darf ich die Miete erhöhen?

Frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung kannst du ein neues Verlangen stellen. Die Miete muss dabei zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit mindestens 15 Monaten unverändert gewesen sein. In der Praxis bedeutet das: maximal einmal im Jahr (§ 558 Abs. 1 BGB).

Was ist, wenn kein Mietspiegel existiert?

Dann begründest du mit drei konkreten Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB), einer Mietdatenbank oder einem Sachverständigengutachten. Allgemeine Markteinschätzungen reichen nicht.

Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen?

Ja. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist kein einseitiger Akt — sie bedarf der Zustimmung des Mieters. Ohne Zustimmung (oder rechtskräftiges Urteil) bleibt die alte Miete gültig.

Darf ich gleichzeitig die NK-Vorauszahlungen anpassen?

Ja. Nach einer Nebenkostenabrechnung kannst du die Vorauszahlungen separat anpassen (§ 560 BGB). Das ist unabhängig von der Kaltmieterhöhung und braucht keine Zustimmung — nur eine Erklärung in Textform.

Kann ich bei Neuvermietung eine höhere Miete verlangen?

In Gebieten mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) darf die Neumiete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen: Neubauten (Erstbezug nach Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen, Vormiete war bereits höher. Ohne Mietpreisbremse gelten keine gesetzlichen Obergrenzen bei der Neuvermietung.

Fazit

Eine Mieterhöhung ist in erster Linie ein Formakt. Wer die Kappungsgrenze korrekt berechnet, den Mietspiegel richtig benennt, alle Mieter anschreibt und den Zugang dokumentiert, hat gute Karten — selbst wenn der Mieter zunächst zögert.

Die wichtigste Erkenntnis aus der Praxis: Moderate, gut begründete Erhöhungen werden fast immer akzeptiert. Wer dagegen das rechtliche Maximum ausreizen und dabei Formfehler machen will, verliert mehr Zeit und Nerven als Geld.

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