Werbungskosten Vermieter 2026 – Was ist absetzbar? (Anlage V Tipps)

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Bei Unsicherheiten wende dich an einen Steuerberater oder Fachanwalt. Stand der Informationen: März 2026.

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Bei der ersten Steuererklärung tragen viele Vermieter nur Zinsen und Grundsteuer in die Anlage V ein – und verschenken damit bares Geld. Vermieter können deutlich mehr absetzen, als die meisten denken.

Hier ist die vollständige Übersicht – mit konkreten Beispielen und Praxis-Tipps.

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Grundprinzip: Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die dir durch die Vermietung entstehen (§ 9 Abs. 1 EStG). Sie mindern deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und damit deine Steuerlast.

Wichtig: Werbungskosten werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung eingetragen. Pro Immobilie eine eigene Anlage V.

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Die großen Posten

1. Abschreibung (AfA) – der größte Hebel

Die Abschreibung für Abnutzung ist meistens der größte Einzelposten. Du schreibst den Gebäudeanteil deiner Immobilie über die Nutzungsdauer ab.

Abschreibungssätze (§ 7 Abs. 4 EStG):

Fertigstellungsjahr	AfA-Satz	Dauer
Fertigstellung vor 1925	2,5 %	40 Jahre
Fertigstellung 1925–2022	2,0 %	50 Jahre
Fertigstellung ab 2023	3,0 %	33 Jahre

Bemessungsgrundlage: Nur der Gebäudeanteil – nicht das Grundstück! Den Grundstücksanteil musst du herausrechnen.

Rechenbeispiel:

• Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 350.000 €
• Grundstücksanteil (laut Kaufvertrag oder Gutachten): 30 % = 105.000 €
• Gebäudeanteil: 245.000 €
• AfA (2 %): 245.000 € × 0,02 = 4.900 € pro Jahr

Das sind 4.900 €, die dein zu versteuerndes Einkommen senken – jedes Jahr, 50 Jahre lang.

Praxis-Tipp: Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude sachgerecht begründen — z.B. über den Kaufvertrag oder ein Gutachten. Das Finanzamt kann eine unrealistische Aufteilung ablehnen und die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung heranziehen.

2. Darlehenszinsen

Alle Zinsen für Darlehen, die du zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen hast, sind Werbungskosten. Die Tilgung hingegen nicht – die mindert nur die Schulden, nicht den Gewinn.

Absetzbar:

• Hypothekenzinsen
• Zinsen für Renovierungsdarlehen
• Bereitstellungszinsen
• Vorfälligkeitsentschädigung (bei Verkauf unter bestimmten Voraussetzungen)

Nicht absetzbar:

• Tilgungsanteile
• Zinsen für eigengenutzte Anteile (bei gemischter Nutzung)

Rechenbeispiel:

• Darlehen: 280.000 €, Zinssatz 3,5 %
• Jahreszinsen: ca. 9.800 € (im ersten Jahr, sinkt über die Laufzeit)

3. Grundsteuer

Die Grundsteuer ist vollständig absetzbar – auch wenn du sie auf den Mieter umlegst (dann taucht sie als Einnahme und als Ausgabe auf).

4. Hausgeld / Nicht umlagefähige Nebenkosten

Beim Hausgeld (Eigentümergemeinschaft) ist der nicht umlagefähige Anteil absetzbar:

• Instandhaltungsrücklage (erst bei tatsächlicher Verwendung!)
• Verwaltungskosten der WEG-Verwaltung

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Reparaturen und Instandhaltung

Erhaltungsaufwendungen (sofort absetzbar)

Reparaturen und Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, sind sofort in voller Höhe absetzbar.

Beispiele:

• Heizungsreparatur
• Dach ausbessern
• Fenster reparieren (gleiche Qualität)
• Wasserhahn austauschen
• Schimmelbeseitigung
• Malerarbeiten in der Wohnung

Verteilungsoption: Bei großen Beträgen kannst du Erhaltungsaufwendungen auf 2–5 Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Das kann sinnvoll sein, wenn du in einem Jahr besonders hohe Kosten hast und in einem niedrigen Steuersatz bist.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten – die 15-%-Falle

Achtung: Wenn du in den ersten 3 Jahren nach Kauf Reparaturen durchführst, die insgesamt mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises betragen (ohne Umsatzsteuer), werden diese nicht als sofortige Werbungskosten anerkannt. Stattdessen werden sie zu den Anschaffungskosten gezählt und über die Nutzungsdauer abgeschrieben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Rechenbeispiel:

• Gebäudekaufpreis: 200.000 €
• 15 %-Grenze: 30.000 €
• Renovierung in den ersten 3 Jahren: 35.000 €
• Ergebnis: Die 35.000 € werden über 50 Jahre abgeschrieben (= 700 €/Jahr statt 35.000 € sofort)

Ausnahme: Schönheitsreparaturen und jährlich wiederkehrende Kosten zählen nicht zur 15-%-Grenze.

Modernisierung vs. Reparatur

Modernisierung (z.B. neue Fenster mit besserer Dämmung, Aufzug einbauen) erhöht den Standard → wird abgeschrieben oder über § 559 BGB auf die Miete umgelegt.

Reparatur (z.B. gleiche Fenster ersetzen, Heizung reparieren) erhält den Standard → sofort absetzbar.

Die Abgrenzung ist in der Praxis nicht immer eindeutig. Im Zweifel: Steuerberater fragen.

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Fahrt- und Reisekosten

Fahrten zur Immobilie

Jede Fahrt zu deiner Mietimmobilie ist absetzbar – für Besichtigungen, Reparaturen, Zählerablesung, Wohnungsübergaben, Handwerkertermine.

Pauschale: In der Regel 0,30 €/km nach Reisekostengrundsätzen (Hin- und Rückfahrt zählen) oder die tatsächlichen Kosten. Achtung: Suchst du das Objekt quasi täglich wie eine Tätigkeitsstätte auf, kann das Finanzamt nur die Entfernungspauschale (einfache Strecke) ansetzen — im Zweifel Steuerberater fragen.

Praxis-Tipp: Führe ein Fahrtenbuch oder notiere dir Datum, Zweck und Kilometer. Das Finanzamt fragt nach.

Rechenbeispiel:

• 25 km zur Immobilie, 24 Fahrten pro Jahr
• 24 × 25 km × 2 (hin + zurück) × 0,30 € = 360 €

Reisekosten bei entfernten Immobilien

Wenn deine Immobilie weiter entfernt ist: Auch Übernachtungs- und Verpflegungspauschalen sind absetzbar.

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Verwaltungskosten

Alles, was mit der Organisation deiner Vermietung zusammenhängt:

• Hausverwaltungssoftware – z.B. immocloud* ab 4,99 €/Monat → ca. 60–312 €/Jahr, vollständig absetzbar
• Steuerberaterkosten – anteilig für die Anlage V
• Kontoführungsgebühren – für ein separates Vermietungskonto
• Mitgliedsbeiträge – Haus- und Grundbesitzerverein
• Porto und Büromaterial – für Mieterkommunikation
• Telefon und Internet – anteilig, wenn für Vermietung genutzt

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Versicherungen

Alle Versicherungen, die dein Mietobjekt betreffen:

• Gebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm)
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
• Mietausfallversicherung
• Rechtsschutzversicherung (Anteil Mietrecht)
• Glasversicherung

Nicht absetzbar: Hausratversicherung des Mieters (ist seine Sache).

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Weitere absetzbare Kosten

Kostenart	Beispiel	Anlage V Zeile
Maklergebühren (Neuvermietung)	2 Nettokaltmieten	Zeile 39
Anwaltskosten (Mietrecht)	Räumungsklage, Mahnung	Zeile 39
Gutachterkosten	Mietspiegelgutachten, Wertgutachten	Zeile 39
Entrümpelung	Nach Auszug des Mieters	Zeile 39
Garten- und Winterdienst	Nicht umlagefähiger Anteil	Zeile 38
Müllabfuhr, Wasser, Heizung	Nicht umlagefähiger Anteil	Zeile 38
Energieausweis	100–500 €	Zeile 39
Annoncen / Inserate	ImmoScout, eBay Kleinanzeigen	Zeile 39

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Die Anlage V – praktische Tipps

Struktur der Anlage V

Die Anlage V gliedert sich in:

1. Angaben zum Objekt – Adresse, Eigentumsanteil, Wohnfläche
2. Einnahmen – Miete, NK-Vorauszahlungen, Umlagen
3. Werbungskosten – alle oben genannten Posten
4. Ergebnis – Überschuss oder Verlust

Verluste nutzen

Wenn deine Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen (z.B. durch hohe Zinsen + AfA in den ersten Jahren), entsteht ein Verlust aus Vermietung. Dieser Verlust wird mit deinen anderen Einkünften (z.B. Gehalt) verrechnet und senkt deine Gesamtsteuerlast.

Rechenbeispiel:

• Mieteinnahmen: 9.600 €/Jahr
• AfA: -4.900 €
• Zinsen: -9.800 €
• Sonstige Werbungskosten: -3.200 €
• Ergebnis: -8.300 €

Diese 8.300 € Verlust senken dein zu versteuerndes Einkommen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % spart das 3.486 € Steuern.

Achtung: Das Finanzamt prüft bei dauerhaften Verlusten die Einkünfteerzielungsabsicht (ständige BFH-Rechtsprechung). Du musst nachweisen, dass du langfristig Gewinne erzielen willst. Bei marktüblicher Vermietung auf Dauer wird das in der Regel unterstellt.

Belege aufbewahren

• Aufbewahrung: Als privater Vermieter bist du in der Regel nicht buchführungspflichtig — die gesetzlichen Aufbewahrungsfristen des § 147 AO gelten damit grundsätzlich nicht für dich (Ausnahme: § 147a AO ab 500.000 € Einnahmen im Jahr). Empfehlung: Belege trotzdem 10 Jahre aufbewahren — das Finanzamt kann Nachweise auch für zurückliegende Jahre anfordern.
• Digitale Belege: Das Finanzamt akzeptiert Scans und Fotos von Belegen
• Systematik: Ordne nach Kalenderjahr und Kostenart – dein Steuerberater wird es dir danken

Praxis-Tipp: Jeden Beleg sofort mit dem Handy fotografieren und in einem Ordner pro Objekt und Jahr speichern. Am Jahresende ist alles schon sortiert.

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Checkliste: Werbungskosten Vermieter

• AfA korrekt berechnet (Gebäudeanteil, Baujahr)?
• Darlehenszinsen aus Bankbescheinigung übernommen?
• Grundsteuer eingetragen?
• Alle Reparaturrechnungen gesammelt?
• 15-%-Grenze bei Kauf in den letzten 3 Jahren geprüft?
• Fahrten dokumentiert (Datum, Zweck, km)?
• Versicherungen aufgelistet?
• Hausverwaltungssoftware / Verwaltungskosten erfasst?
• Steuerberaterkosten (anteilig) berücksichtigt?
• Kontogebühren für Vermietungskonto?

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Häufige Fragen

Kann ich die Kaufnebenkosten absetzen?

Ja – aber nicht sofort. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten werden zu den Anschaffungskosten gezählt und über die AfA abgeschrieben. Maklerkosten beim Kauf ebenfalls. Bei Neuvermietung (nicht Kauf) sind Maklerkosten dagegen sofort absetzbar.

Sind Renovierungskosten vor der ersten Vermietung absetzbar?

Grundsätzlich ja – als vorweggenommene Werbungskosten, wenn die Vermietungsabsicht klar ist. Aber Vorsicht: Die 15-%-Grenze gilt hier besonders häufig.

Kann ich ein Arbeitszimmer absetzen?

Seit 2023 nur noch, wenn das Arbeitszimmer der Mittelpunkt deiner gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit ist (§ 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG) — dann voller Kostenabzug oder wahlweise die Jahrespauschale von 1.260 €. Bei Vermietung neben einem Hauptjob ist das selten der Fall. Ansonsten kommt allenfalls die Homeoffice-Pauschale in Betracht: 6 € pro Tag, an dem du überwiegend zu Hause (auch für die Vermietung) arbeitest, maximal 1.260 € pro Jahr.

Lohnt sich ein separates Bankkonto für die Vermietung?

Unbedingt. Es vereinfacht die Steuererklärung enorm und die Kontogebühren sind absetzbar. Außerdem hast du sofort den Überblick, welche Mieter gezahlt haben.

Muss ich die Mieteinnahmen versteuern, auch wenn ich Verlust mache?

Du musst die Einnahmen angeben – aber wenn die Werbungskosten höher sind, entsteht ein Verlust, der deine anderen Einkünfte mindert. Du zahlst also effektiv weniger Steuern als ohne Vermietung.

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Fazit

Als Vermieter hast du deutlich mehr absetzbare Kosten, als du wahrscheinlich denkst. Die drei größten Hebel sind AfA, Darlehenszinsen und Erhaltungsaufwendungen. Allein diese drei Posten können bei einer typischen Eigentumswohnung 15.000–20.000 € pro Jahr ausmachen.

Der wichtigste Tipp: Sammle konsequent alle Belege, führe ein Fahrtenbuch und investiere in einen guten Steuerberater, der sich mit Vermietung auskennt. Die Beratungskosten sind übrigens auch absetzbar.

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