Mietvertrag erstellen Vermieter 2026 – Pflichtangaben, Klauseln & Muster

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Unsicherheiten wende dich an einen Fachanwalt für Mietrecht. Stand: März 2026.

Die meisten Vermieter laden ihren ersten Mietvertrag aus dem Internet herunter – 15 Seiten, zwei Spalten, Schriftgröße 9. Das Problem: Viele dieser Vorlagen enthalten veraltete oder unwirksame Klauseln, die im Streitfall mehr schaden als nützen.

In diesem Artikel zeigen wir dir, was wirklich in einen Mietvertrag gehört, welche Klauseln wirksam sind und wo die häufigsten Fehler lauern.

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Die Pflichtangaben im Mietvertrag

Ein Mietvertrag braucht keine bestimmte Form – theoretisch reicht ein Handschlag. In der Praxis willst du aber alles schriftlich festhalten. Diese Angaben gehören in jeden Vertrag:

Vertragsparteien

Vermieter: Vollständiger Name und Anschrift. Bei GbRs alle Gesellschafter
Mieter: Vollständiger Name und Geburtsdatum aller Mieter. WG-Bewohner, die im Vertrag stehen, sind gesamtschuldnerisch haftbar

Praxis-Tipp: Wenn ein Paar einzieht, sollten beide im Vertrag stehen. Das schützt dich bei Trennung – beide haften für die Miete, bis der Vertrag geändert wird.

Mietobjekt

Genaue Bezeichnung: Straße, Hausnummer, PLZ, Ort, Etage, Lage (links/rechts/Mitte)
Wohnfläche: Unbedingt angeben. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % ab, kann der Mieter die Miete mindern (BGH-Rechtsprechung)
Anzahl der Zimmer
Zugehörige Räume: Keller, Stellplatz, Dachboden, Garten(anteil)

Mietbeginn und Vertragsdauer

Unbefristet (Normalfall): Der Vertrag läuft auf unbestimmte Zeit mit gesetzlichen Kündigungsfristen
Befristet (Zeitmietvertrag, § 575 BGB): Nur zulässig mit konkretem Befristungsgrund (Eigenbedarf, Umbau, Werkswohnung). “Ich will flexibel bleiben” reicht nicht

Miete

Nettokaltmiete: Der reine Mietbetrag ohne Nebenkosten
Nebenkostenvorauszahlung: Monatlicher Abschlag, der mit der Nebenkostenabrechnung verrechnet wird
Gesamtmiete: Summe aus Kaltmiete + Nebenkosten (Bruttowarmmiete)
Zahlungstermin: Üblicherweise zum 3. Werktag des Monats (§ 556b Abs. 1 BGB)

Die wichtigsten Klauseln

Hier wird es spannend – und hier passieren die meisten Fehler. Eine unwirksame Klausel ist schlimmer als gar keine: Du wiegst dich in falscher Sicherheit, und im Streitfall greift das Gesetz zugunsten des Mieters.

Schönheitsreparaturen

Die Kurzfassung: Der Mieter muss bei Auszug nur renovieren, wenn er die Wohnung in einem renovierten Zustand übernommen hat – und die Klausel im Vertrag wirksam ist.

Wirksam:

“Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen, sofern er die Wohnung in renoviertem Zustand übernommen hat. Im Übrigen gelten flexible Fristen.”
Weiche Formulierungen wie “in der Regel”, “im Allgemeinen”

Unwirksam:

❌ Starre Fristen (“alle 3 Jahre Küche, alle 5 Jahre Bad”)
❌ Renovierungspflicht bei unrenoviert übernommener Wohnung (BGH, VIII ZR 185/14)
❌ Farbvorgaben bei Auszug (“nur weiß streichen”) – seit BGH VIII ZR 166/08 unwirksam
❌ Kombination aus Schönheitsreparaturen + Endrenovierungsklausel

Tipp: Wenn du die Wohnung renoviert übergibst, dokumentiere das mit Fotos im Übergabeprotokoll. Dann kannst du eine wirksame Schönheitsreparaturklausel verwenden.

Kleinreparaturklausel

Du darfst den Mieter an kleinen Reparaturkosten beteiligen – aber nur unter engen Voraussetzungen.

Wirksam, wenn:

Einzelbetrag maximal 100–130 € pro Reparatur (je nach Rechtsprechung, 100 € ist sicher)
Jahreshöchstbetrag maximal 6–8 % der Jahresnettokaltmiete
Nur Gegenstände, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (Wasserhähne, Lichtschalter, Türgriffe, Jalousien)

Unwirksam:

❌ Keine Obergrenze pro Reparatur
❌ Keine Jahreshöchstgrenze
❌ Mieter soll komplette Reparatur bezahlen (nicht nur bis zur Obergrenze)
❌ Gegenstände, die der Mieter nicht selbst nutzt (z.B. Heizkessel)

Beispielklausel:

“Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen an den seiner häufigen Nutzung unterliegenden Gegenständen (insbesondere Installationsgegenstände für Wasser, Strom und Gas, Verschlussvorrichtungen, Fenster- und Türgriffe), soweit die Kosten im Einzelfall 100 € und insgesamt 8 % der Jahresnettokaltmiete nicht übersteigen.”

Kaution (§ 551 BGB)

Maximal 3 Monatsnettokaltmieten (nicht Warmmiete!)
Mieter darf in 3 Raten zahlen, erste Rate bei Mietbeginn
Vermieter muss die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anlegen
Rückzahlung nach Auszug: “angemessene Frist” – in der Praxis 3–6 Monate

Häufiger Fehler: Die Kaution auf Basis der Warmmiete berechnen. Beispiel: 750 € Kaltmiete + 200 € NK = 950 € Warmmiete. Maximale Kaution: 3 × 750 € = 2.250 € (nicht 3 × 950 € = 2.850 €).

Hausordnung

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben im Haus. Sie kann Bestandteil des Mietvertrags sein oder separat gelten.

Typische Inhalte:

Ruhezeiten (üblicherweise 22–6 Uhr, Mittagsruhe 13–15 Uhr je nach Hausordnung)
Treppenhausreinigung / Winterdienst (Pflichten rotierend oder pauschal)
Nutzung von Gemeinschaftsflächen
Tierhaltung (siehe nächster Punkt)

Tierhaltung

Rechtslage:

Kleintiere (Hamster, Fische, Wellensittiche): Immer erlaubt, kein Verbot möglich
Hunde und Katzen: Dürfen nicht pauschal verboten werden (BGH VIII ZR 168/12). Ein Erlaubnisvorbehalt ist zulässig
Erlaubnisvorbehalt: “Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters” → wirksam

Untervermietung

Der Mieter darf mit Erlaubnis des Vermieters untervermieten (§ 540 BGB)
Bei berechtigtem Interesse hat der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Teilüberlassung der Wohnung (§ 553 BGB) — dies gilt nicht für die vollständige Untervermietung
Ein pauschales Untervermietungsverbot ist unwirksam

Befristung und Kündigungsfristen

Unbefristeter Vertrag (Standard)

Kündigungsfristen für den Mieter:

Immer 3 Monate zum Monatsende, unabhängig von der Wohndauer (§ 573c Abs. 1 BGB)

Kündigungsfristen für den Vermieter:

Bis 5 Jahre Wohndauer: 3 Monate
5–8 Jahre: 6 Monate
Über 8 Jahre: 9 Monate
Nur bei berechtigtem Interesse (Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung, Pflichtverletzung)

Wichtig: Ein Kündigungsausschluss ist zulässig (“Beide Parteien verzichten für X Jahre auf das Recht der ordentlichen Kündigung”) – nach ständiger BGH-Rechtsprechung maximal 4 Jahre. Das gibt dir Planungssicherheit.

Befristeter Vertrag (§ 575 BGB)

Nur bei konkretem, im Vertrag genanntem Grund:

Eigenbedarf nach Ablauf
Wesentliche Umbau-/Abrissmaßnahmen
Werkswohnung

Ohne gültigen Grund gilt der Vertrag als unbefristet.

Mietpreisbremse beachten

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darfst du bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§ 556d BGB).

Ausnahmen:

Neubauten (Erstbezug nach 01.10.2014)
Umfassend modernisierte Wohnungen
Vormiete war bereits höher (Bestandsschutz)

Praxis-Tipp: Prüfe auf der Website deiner Landesregierung, ob deine Stadt in einem Mietpreisbremse-Gebiet liegt. Die Verordnungen werden regelmäßig erneuert.

Häufige Fehler bei Mietverträgen

1. Wohnfläche nicht nachgemessen

Viele Vermieter übernehmen die Wohnfläche aus dem Exposé des Vorbesitzers – und liegen damit falsch. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % ab, hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung.

Tipp: Miss die Wohnung selbst nach (oder lass sie vermessen). Die Investition von 200–300 € für einen Vermesser lohnt sich.

2. Nicht alle Mieter im Vertrag

Wenn ein Paar einzieht, sollten beide im Vertrag stehen. Trennt sich das Paar, haftet sonst nur der eine Partner für die Miete – und der andere kann bleiben, ohne Vertragspartei zu sein. Zwei Unterschriften vermeiden diese Komplikation.

3. Kein Übergabeprotokoll

Ohne Übergabeprotokoll stehst du im Streitfall ohne Beweise da. War der Kratzer im Parkett schon vorher da? Ohne Dokumentation ist das kaum zu klären.

Mehr dazu: Wohnungsübergabe-Protokoll – Checkliste für Vermieter

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Der Generator berücksichtigt:

Korrekte Kautionsberechnung (max. 3 Nettokaltmieten)
Wirksame Schönheitsreparaturklausel
Wirksame Kleinreparaturklausel mit Obergrenzen
Angaben zu Stellplatz, Keller, Haustieren
Hausordnung als Anlage

Checkliste: Mietvertrag erstellen

Häufige Fragen

Brauche ich einen Notar für den Mietvertrag?

Nein. Mietverträge für Wohnraum bedürfen keiner notariellen Beurkundung. Ein schriftlicher Vertrag mit Unterschrift beider Parteien reicht. Nur bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von über einem Jahr ist Schriftform gesetzlich vorgeschrieben (§ 550 BGB).

Kann ich einen Mietvertrag aus dem Internet verwenden?

Grundsätzlich ja – aber Vorsicht. Viele Vorlagen enthalten veraltete oder unwirksame Klauseln. Prüfe jede Klausel anhand der aktuellen BGH-Rechtsprechung oder lass den Vertrag von einem Fachanwalt oder dem Haus- und Grundbesitzerverein prüfen.

Was passiert, wenn eine Klausel unwirksam ist?

Die unwirksame Klausel fällt weg, der Rest des Vertrags bleibt gültig (§ 306 BGB). An die Stelle der unwirksamen Klausel tritt das Gesetz – und das ist fast immer mieterfreundlicher.

Muss ich einen Energieausweis vorlegen?

Ja. Du musst dem Mieter spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen (§ 80 Abs. 4 GEG). Bei Verstoß droht ein Bußgeld (§ 108 GEG).

Darf ich eine Staffelmiete vereinbaren?

Ja. Die Mietsteigerungen müssen in konkreten Euro-Beträgen im Vertrag stehen (§ 557a BGB). Während der Staffelmiete sind keine weiteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB möglich. Mehr dazu im Artikel zur Mieterhöhung.

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Fazit

Ein guter Mietvertrag schützt beide Seiten. Nimm dir die Zeit, jede Klausel zu verstehen – oder nutze den Mietvertrag-Generator, der die wichtigsten Fallstricke bereits berücksichtigt.

Die häufigsten Probleme entstehen nicht durch fehlende Klauseln, sondern durch unwirksame. Lieber weniger regeln, aber dafür richtig.

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